CÓ NÊN MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP SAU ĐÓ CHUYỂN SANG ĐẤT Ở?

Mua đất nông nghiệp để đầu tư rồi xin chuyển mục đích sang đất ở là lựa chọn của nhiều người có ít vốn. Song đây không phải chuyện dễ dàng bởi nó sẽ phụ thuộc rất nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Nếu không nắm rõ, người mua sẽ có rủi ro rất lớn.

Tại sao cần xem xét kỹ nếu muốn mua đất nông nghiệp?

Theo chia sẻ của luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài – thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết: Không phủ nhận giá trị tiềm năng mà đất nông nghiệp mang lại. Bên cạnh đó, nguồn đất nông nghiệp của nước ta rất dồi dào, giá mua bán lại rẻ; tiềm năng sinh lời của đất nông nghiệp khá cao do giá rẻ nhưng khi chuyển đổi thành đất ở thành công thì khoản chênh lệch thu về gấp nhiều lần giá trị ban đầu.

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất như đất sản xuất nông nghiệp (đất trông lúa nước, đất bãi…), đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Với những ưu điểm như giá rẻ hơn đất ở, nguồn đất dồi dào nên nhiều người có số vốn ít thường mua các loại đất này để chờ xin chuyển đổi sang loại hình đất ở lâu dài.

Tuy nhiên người mua cần hiểu rõ khi nào thì được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất ở. Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Vì vậy, tất cả các loại đất mà không phải là đất ở thì không được xây dựng nhà ở, muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đơn giản chỉ cần nộp đơn đề nghị  mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch chi tiết xây dựng,… và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nói cách khác, việc chuyển đổi là một quá trình và phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Do đó, rủi ro pháp lý là vấn đề hiện hữu.

Rủi ro có thể gặp phải khi mua đất nông nghiệp

Thứ nhất, nhà đầu tư nếu mua phải loại đất khó hoặc không được phép chuyển đổi sang đất thổ cư, đất ở. Hiện nay, Nhà nước có chính sách bảo vệ đối với các loại đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại, đất lúa nương, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối… sẽ không thể thực hiện được việc chuyển đổi.

Thứ hai, nếu người mua ít thông tin sẽ gặp phải rủi ro là mua phải đất bị cấm giao dịch theo quy định tại Điều 12, Luật Đất đai 2013. Hành vi “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” sẽ bị cấm giao dịch.

Thứ ba, người mua là mua phải đất đang có tranh chấp, đất không có giấy chứng nhận hoặc mua bán thông qua giấy tờ viết tay, không được công chứng, chứng thực, tài sản đang bị kê biên, thế chấp dẫn tới giao dịch không hợp pháp, không được cấp giấy chứng nhận, khó chuyển nhượng.

Thứ tư, trường hợp mua phải đất nền không đủ diện tích tối thiểu sau tách thửa. Rủi ro đi kèm là tình trạng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác nhau giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đủ diện tích theo quy định sẽ gặp nhiều rắc rối trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kiểm tra hiện trạng và khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất như nào?

Để tránh gặp phải những rủi ro về pháp lý đối với các giao dịch đất nông nghiệp  thì điều quan trọng đầu tiên đới với nhà đầu tư là phải kiểm tra kỹ càng về tình trạng pháp lý của thửa đất. Nhà đầu tư có thể liên hệ với những đơn vị dịch vụ như văn phòng Luật sư để thuê kiểm tra hoặc tự thực hiện theo các cách sau.

Một là kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) sẽ thể hiện phần thông tin quy hoạch được ký hiệu bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất. Mặc dù đây là cách giúp người sử dụng đất tiết kiệm được thời gian, chi phí nhưng sẽ có một vài hạn chế như thông tin có thể đã cũ, chưa cập nhật hoặc không phải giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào cũng ghi nhận phần thông tin về quy hoạch.

Cách thứ hai là gửi yêu cầu đến văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra các thông tin liên quan đến thửa đất. Theo Thông tư số 34/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu.

Thứ ba là tiến hành kiểm tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất có thể tra cứu trực tiếp tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện.